Borg terugkrijgen: je rechten en de juiste stappen

Bij vrijwel elk huurcontract betaal je naast de eerste maand huur een borg (ook wel waarborgsom genoemd). Dat is een bedrag dat de verhuurder achter de hand houdt voor het geval je schade veroorzaakt of een huurachterstand achterlaat. Aan het einde van de huur hoort dat geld weer jouw kant op te komen. In de praktijk gaat het juist daar vaak mis: de verhuurder reageert niet, houdt zonder uitleg een deel in, of rekt de terugbetaling maandenlang.

Sinds 1 juli 2023 staan je rechten op dit punt veel sterker. De Wet goed verhuurderschap legt voor het eerst wettelijk vast hoeveel borg een verhuurder mag vragen, binnen welke termijn hij moet terugbetalen en wanneer hij iets mag inhouden. In dit artikel lees je precies waar je recht op hebt en welke stappen je zet als je geld uitblijft.

Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?

Sinds de Wet goed verhuurderschap is de borg gemaximeerd op twee maanden kale huur. Kale huur is de huur zonder servicekosten — dus alleen de prijs voor het gebruik van de woning zelf, zonder voorschotten voor bijvoorbeeld gas, water, licht of schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes.

Een rekenvoorbeeld: is je kale huur 1.000 euro per maand en betaal je daarnaast 150 euro servicekosten, dan mag de borg maximaal 2.000 euro zijn. De servicekosten tellen dus niet mee. Vraagt een verhuurder meer dan twee maanden kale huur, dan is dat niet toegestaan en kun je het te veel betaalde terugvorderen.

Let op het verschil met andere bedragen die je bij aanvang betaalt:

• Eerste maand huur — dit is gewoon huur, geen borg, en krijg je niet terug.
• Servicekosten — een voorschot dat jaarlijks wordt afgerekend; ook geen borg.
• Sleutelgeld of bemiddelingskosten — die mag een verhuurder of bemiddelaar je als huurder niet in rekening brengen. Lees daarover meer in wat mag een verhuurder vragen aan een huurder.

De borg staat los van dit alles en is bedoeld als zekerheid die je in principe volledig terugkrijgt.

Waarvoor mag de verhuurder de borg gebruiken?

De borg is geen extraatje voor de verhuurder, maar een tijdelijke zekerstelling. De Wet goed verhuurderschap somt limitatief op waarvoor hij de borg mag aanwenden. Een verhuurder mag iets inhouden voor:

• Schade aan de woning die jij hebt veroorzaakt en die verder gaat dan normale slijtage.
• Een huurachterstand of onbetaalde huur die nog openstaat bij vertrek.
• Openstaande servicekosten of een negatieve eindafrekening van de servicekosten.

Buiten deze gronden mag hij niets inhouden. Normale gebruikssporen — een lichte verkleuring van de muur, kleine gaatjes van schilderijen, sleet in het tapijt na jaren bewonen — zijn voor rekening van de verhuurder en mogen niet van je borg af. Hij mag de borg ook niet gebruiken om de woning standaard te laten schoonmaken of schilderen als jij de woning netjes en in goede staat oplevert.

Binnen welke termijn moet je de borg terugkrijgen?

Hier maakt de wet sinds 2023 een groot verschil. De verhuurder moet de borg binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Die termijn gaat lopen op het moment dat je de woning hebt opgeleverd en de sleutels hebt ingeleverd.

Op deze hoofdregel bestaat één uitzondering. Wil de verhuurder iets inhouden, bijvoorbeeld omdat hij nog wacht op de eindafrekening van de servicekosten, dan krijgt hij daarvoor maximaal 30 dagen de tijd. Maar ook dan geldt: het onbetwiste deel van de borg moet hij binnen 14 dagen terugbetalen, en bij elke inhouding moet hij schriftelijk en gespecificeerd uitleggen waarom hij dat doet. Een vaag "wegens kosten" volstaat niet — hij moet aangeven om welke schade of welk bedrag het gaat, het liefst met bonnetjes of een offerte erbij.

Houdt de verhuurder zonder geldige reden geld in of betaalt hij te laat? Dan kun je niet alleen het bedrag terugeisen, maar onder de Wet goed verhuurderschap mogelijk ook een extra vergoeding bovenop de borg, omdat de wet zo nadrukkelijk in jouw voordeel is geschreven.

Voorkom gedoe: de inspectie en het opnameformulier

De meeste borgconflicten ontstaan door onenigheid over schade. Was die kras op de vloer er al toen je kwam wonen, of heb jij die gemaakt? Zonder bewijs sta je zwak. De oplossing is eenvoudig: leg de staat van de woning vast bij begin én einde van de huur.

• Maak bij de intake samen met de verhuurder een opnamerapport (ook wel inspectierapport) en noteer alle bestaande gebreken.
• Maak gedateerde foto's of video's van de hele woning, ook van bestaande beschadigingen.
• Doe hetzelfde bij de eindinspectie en laat de verhuurder het rapport ter plekke aftekenen.

Heb je bij aanvang vastgelegd dat een bepaalde beschadiging er al was, dan kan de verhuurder die later niet meer op jou afwentelen. Lever de woning op zoals je hem aantrof: leeg, schoon en zonder eigen aanpassingen, tenzij je daar afspraken over hebt gemaakt. Meer over wat je vooraf vastlegt, lees je in de huurcontract checklist voordat je tekent.

Stappenplan: zo krijg je je borg terug

Blijft de terugbetaling uit, dan pak je het rustig maar systematisch aan. In verreweg de meeste gevallen is de verhuurder gewoon traag en helpt een duidelijke, schriftelijke aanmaning al.

1. Stuur een vriendelijke herinnering. Wijs op de wettelijke termijn van 14 dagen en op het rekeningnummer waarop je het bedrag verwacht. Doe dit per e-mail, zodat je een bewijs hebt.
2. Stuur een formele ingebrekestelling. Reageert de verhuurder niet, stel hem dan schriftelijk in gebreke. Noem het exacte bedrag, verwijs naar de Wet goed verhuurderschap en geef een laatste, redelijke termijn (bijvoorbeeld 14 dagen) om te betalen. Vermeld dat je anders verdere stappen neemt.
3. Schakel het gemeentelijke meldpunt in. Sinds de Wet goed verhuurderschap heeft elke gemeente een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. Een te hoge borg of het niet terugbetalen ervan valt daaronder. De gemeente kan de verhuurder aanspreken en zo nodig beboeten.
4. Start een procedure bij de kantonrechter. Helpt dat niet, dan kun je naar de kantonrechter. Voor zaken tot 5.000 euro heb je geen advocaat nodig en zijn de kosten relatief beperkt. Je vraagt de rechter de verhuurder te veroordelen tot terugbetaling, vermeerderd met rente en proceskosten.

Bewaar in al deze stappen je huurcontract, het opnamerapport, je betaalbewijs van de borg en alle correspondentie. Met die stukken op een rij sta je sterk.

Borg en de Huurcommissie

Een veelgehoord misverstand is dat de Huurcommissie over de borg gaat. Dat klopt niet helemaal. De Huurcommissie behandelt vooral geschillen over de huurprijs, het puntenstelsel (WWS), onderhoudsgebreken en de afrekening van servicekosten. Een puur geschil over het terugbetalen van de borg hoort thuis bij de gemeente of de kantonrechter.

Wél kan de Huurcommissie indirect een rol spelen. Houdt de verhuurder borg in vanwege een negatieve servicekostenafrekening die je betwist, dan kun je die afrekening door de Huurcommissie laten toetsen. Twijfel je of je servicekosten kloppen, lees dan betaal ik te veel huur. En vermoed je dat je sowieso te veel kale huur betaalt, dan kan een huurprijscheck via het puntenstelsel je geld opleveren — los van de borg.

Goede start voor de volgende woning

De beste manier om borgproblemen te voorkomen, is goed beginnen: een verhuurder die zich aan de regels houdt, een correct opnamerapport en een huur die klopt. In een krappe markt is daar vaak weinig tijd voor, want de goede woningen zijn snel weg — zeker in steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam.

HuurScanner bundelt het aanbod van tientallen verhuursites op één plek en stuurt je direct een melding zodra er een passende woning verschijnt, zodat je rustig de tijd hebt om het contract en de borgafspraken goed te lezen in plaats van overhaast te tekenen. Bekijk het actuele huuraanbod of zie hoe HuurScanner Premium je met directe meldingen vooraan zet.

Kort samengevat

Een verhuurder mag maximaal twee maanden kale huur als borg vragen en moet die binnen 14 dagen na oplevering terugbetalen — 30 dagen als hij iets gespecificeerd wil inhouden. Inhouden mag alleen voor echte schade, huurachterstand of openstaande servicekosten, nooit voor normale slijtage. Leg de staat van de woning vast bij begin en einde, en als het misgaat: herinneren, in gebreke stellen, het gemeentelijke meldpunt inschakelen en zo nodig naar de kantonrechter. Met de Wet goed verhuurderschap in de rug krijg je je geld in de meeste gevallen gewoon terug.